新しいルール 談合を救うための最新の取り組み

2018/07/31 by カーク・ロス

2 つのパートの最初の部分

街が終わり、フォート フィッシャー州立史跡の人工岩護岸が始まるキュア ビーチの南端近くで潮が引くのを眺めていると、使い古されたコキーナ岩の不規則な集合体が浮かび上がっているのが見えるでしょう。

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干潮時には、堆積岩の露出がさまざまな程度の露出で不均一な塊となって海岸線に沿って広がり、その一部は日に焼けて乾燥し、他の部分は藻類で緑色になります。 ほぼ毎日、海水浴客がこの島に引き寄せられ、使い古されたボウルやクレバスの中に何が隠されているかを探しています。

ノースカロライナ州の海岸沿いのあちこちで大きな岩が見られるのは珍しいことではありませんが、この岩の構造は自然に発生したものであるため、非常にまれです。

キュア ビーチの潮間帯のコキーナ岩の露出は、ノースカロライナ州のビーチ システムで唯一の天然の海洋岩が露出しており、南東海岸に沿ってそのような場所は数少ないものの 1 つです。 1982 年の自然遺産地域に指定された協定によると、貝殻の破片、堆積物、化石が方解石で固められたもので、更新世後期、つまり氷河期に形成されました。

「干潮時に露出したコキーナの甌穴、亀裂、擦り傷のボウルは、さまざまな種類の海洋藻類、固着性動物、その他の形態の海洋生物にとって主要な生息地となっている」と文書には記載されている。 同誌によれば、この露頭の価値は教育資源としてだけでなく、魚や無脊椎動物の重要な生息地としてもあるという。 しかし数十年前、それは別の目的を果たしていました。

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1920年代に郡委員は請負業者に、合衆国の地元区域の建設に使用するために、幅50フィートから100フィート、または約6,000立方ヤードのコキーナ岩を「かなりの長さの海岸」から除去する許可を与えた。陸軍工兵隊ウィルミントン地区の歴史によると、421年。

文書によると、「コキーナの発掘は、1926年頃に起こった浸食サイクルの逆転と一致した」とのこと。 「委員会は、コキーナの除去が要塞の浸食に果たした役割について明確な結論を示さず、『重要な点で耐性物質の量が減少することにより、浸食が加速したと考えられる』とだけ述べた。」

今年は、1日に2回の潮汐によって海岸に露出することに加えて、フォート・フィッシャーに残る潮間帯の海洋露出も、今年の総会の短期会期の終わりの間に、はるか西のローリーでも出現した。 これは土のう規定の緩和を目的とした条項の記述として盛り込まれたもので、あまりにも厳密に書かれているため一か所しか記載できなかった。

この規定は、会期最終週に法案が相次ぐ中、6月下旬に可決された複数条項からなる規制法案の一部だった。 この法案は、一時的な砂防構造物にある州の彫像を修正し、州の海岸資源委員会に特定の条件下で土嚢壁を「修理または交換」する新たな権限を与えた。具体的には、1995 年 7 月 1 日より前に許可されていなければならなかった。州自然遺産地域に指定されている潮間帯の海洋露出に隣接していること。 上で述べたように、そのような場所は 1 つだけです。

コキーナ岩のすぐ前の海岸線に沿って建つ、4棟48戸の集合住宅「ザ・リギングス」の住宅所有者と投資家にとって、この規定は、土嚢壁と土嚢壁を巡る最も長期にわたる戦いの1つに対する潜在的な解決策を意味する。 、1985年に建設されて以来、ほぼ破壊の危機に瀕していた一連の建造物が救出されました。

ザ・リギングス・ホームオーナーズ社のキャンディス・ヤング社長は、コースタル・レビュー・オンラインへの電子メールでの返答で、最終的に何らかの解決策に到達できる期待が持てると述べた。

「談合家が望んでいたのは、私たちの家、財団、財産を法的に守ることだけだった」と彼女は語った。 「私たちは何年にもわたる論争のやりとりを経て、ようやく息を吐き出すことができることを望んでいます。」

ザ・リギングスの浸食問題の話は、1985 年にこの開発地が建設されて間もなく始まりました。海岸の嵐がすぐに新しい開発地を損なう恐れがあり、町との合意に基づいて土嚢壁が建設されました。

1990 年代に一時的な砂防構造物の管轄権が地方自治体から州の海岸管理局と海岸資源委員会に移ったとき、ザ・リギングスの壁は拡張されました。 1990 年代後半の一連の活発なハリケーンの季節により、海岸がさらに浸食された後、この状況はさらに危険になりました。

州法では、ノースカロライナ州の海岸では一般に強化構造物は許可されていません。 土嚢壁は、恒久的に設置したままにすると浸食の問題を引き起こすが、一時的なものとされており、構造物の規模に応じて 2 ～ 5 年後には除去する必要がある。

海岸沿いの多くのホットスポットと同様に、リギングスの土のうは、委員会を通じて認められた一連の変更を経て、所定の位置に留まることが許可されました。 拡張機能はリギングスの時間を稼いだが、恒久的な解決策はなかった。

1995 年、硬化構造物の禁止前に建設されたフィッシャー砦を保護する既存の護岸が拡張されてから、状況はさらに悪化しました。 州はその歴史的重要性を理由に、この砦を保護する例外を認めた。 拡大した岩壁により、ザ・リギングス前のビーチへの砂の流れが妨げられました。

また、1990年代半ば、カロライナビーチとキュアビーチに承認された連邦政府の海岸再生計画にリギングス地域を加えようとしたが、陸軍工兵隊が承認を許さない政策を理由にこの計画を拒否したことで打撃を受けた。自然遺産地域を網羅した計画。 ビーチの再生は、コキーナ ロックの北約 1,500 フィートで先細りになり始め、北約 600 フィートのリギングスで終わります。

2000年代初頭、キュアビーチには選択肢がほとんど残されておらず、当時の市長だった故ベティ・メドリン氏の下で、当時の議員と協力した。 マイク・マッキンタイア（DN.C.）は、ザ・リギングスの移転費用のほとんどを賄う連邦緊急事態管理庁の災害前補助金を確保する。 この計画では、町が海に面したエリアを購入し、既存の建物は取り壊され、US 421の反対側にあるリギングスがすでに所有していた駐車場に新しい複合施設が建設される予定だ。

2004 年、町は海沿いの土地を購入するために 270 万ドルの FEMA 補助金を獲得しました。 360万ドルのプロジェクトの残りの費用、およそ90万4,000ドルは不動産所有者が負担することになっていた。 しかし、このプロジェクトは所有者の全会一致の同意が必要だったが、1戸あたり約12万5,000ドルという費用や一部の不動産所有者が住宅ローン保有者から承認を得ることが困難になる可能性を理由に、リギングス住宅所有者協会によって否決された。 海に面した土地が町に接収された後のアクセスと使用についても懸念が生じた。

2007 年 5 月 1 日、ザ リギングズ HOA はキュア ビーチの職員に対し、協会の投票とその会員が連邦補助金を辞退することを選択したことを通知した。

町からFEMA補助金が打ち切られたという公式通知を受け取った直後、州の海岸管理局は協会に対し、ザ・リギングスに移転プロジェクトに取り組む時間を与えることが承認された違約金の条件に基づき、補助金の拒否を通告した。つまり土嚢の壁は取り壊さなければならないということだった。 住宅所有者はその後、沿岸資源委員会に対する控訴に敗訴し、訴訟を起こした。

2007年8月、同署はザ・リギングズに対し、土嚢壁を越えた違反の通知を送った。 2回目の通知は1か月後に送られてきました。

談合家らは沿岸資源委員会に、代替の海岸再生計画に取り組む時間を求めて上訴した。 2008年初頭、委員会はザ・リギングスの控訴を審査し、新たな相違を却下し、HOAはニューハノーバー高等裁判所に司法審査を申し立てた。

2012年、一審裁判所は委員会の判決には誤りがあったとの判決を下した。 州はこの判決に対して控訴し、ザ・リギングスHOAは相互控訴を起こした。

2013年8月、州控訴院の3人委員からなる委員会は2対1の判決で一審裁判所と合意し、ザ・リギングスの「実質的な私有財産の利益は、委員会が検討した競合する公共の利益を上回る」と認定した。

「南には岩の護岸があり、北には荒廃したコキーナ層があり、リギングスはまさに岩と厳しい場所の間に挟まれている」と大多数は書いている。 「このシナリオでは、差異がCAMAの枠組みの「精神、目的、意図」と一致するかどうかを判断するために、ザ・リギング家の私有財産権と競合する公共の利益とのバランスをとらなければならない。差異がなければ、ザ・リギング家のコンドミニアムはおそらく廃れるだろう。私たちは、この私有財産の利益が競合する公共の利益を上回ると信じています。」

この判決により、差異の申請が委員会に返送され、委員会は2015年12月に、HOAが代替案を検討している間土嚢を設置したままにすることを許可するという差異を認めた。

それ以来、HOA職員は土嚢壁の状況や他の解決策の模索について毎年委員会に報告することが義務付けられている。 その探索は困難であることが判明している。その主な理由は、最も有力な選択肢である海岸の栄養補給が、多くの法的および物流上のハードルに直面しているためである。

HOAからの問い合わせへの回答の中で、軍関係者らは、この地域を追加するにはカロライナ・ビーチとキュア・ビーチ間の再栄養計画を完全にやり直す必要があり、最終的には議会の承認が必要になると述べた。

既存の連邦プロジェクトでまだカバーされていない地域だけを追加するには、費用のかかる調査と実施計画が必要になります。 連邦規則の下では、その作業のための資金と、研究および可能性のある栄養補給プロジェクトのためのマッチング資金は、州または地方自治体から提供されなければならない。 現在までのところ、どちらもこのタブを手に入れることに興味を示していません。

海岸管理局の弁護士が2月に同委員会に提出したメモによると、キュア・ビーチの当局者とHOAとの協議で、キュア・ビーチの元市長エミリー・スウェアリンゲンは、栄養再生プロジェクトの延長には現在のカロライナ・ビーチの解体が必要になると述べたとしている。メモによると、スウェアリンゲン氏は町がプロジェクト全体を失うリスクを引き受けるつもりはないと述べていたという。

軍団と沿岸管理部門の職員の間での追跡調査の会話で、この発見が確認された。

「この連絡に基づいて、DCMは、キュアビーチの南端が、少なくとも短期的には既存の連邦プロジェクトに首尾よく組み込まれる可能性は低いことに同意する」とメモには記載されている。 「これは主に、そのようなプロジェクトに対する現在の資金水準、最終的には議会の承認が必要になること、そしてコキーナ岩層について以前に提起されたような連邦および州の資源機関の環境上の懸念が依然として残っているためです。」

このメモは、主な代替策は、カバーされていない地域に焦点を当てた別個の栄養補給プロジェクトに取り組むことであると示唆しているが、連邦政府の資金制限と環境への懸念のせいで、このアイデアが成功する可能性は低いことを認めている。自然遺産エリア上空。

また、自然遺産地域の指定を解除すれば再生への道が開かれるという考えに冷や水を浴びせることになる。 たとえ国が指定を解除したとしても、砂で覆うことによる環境上の懸念は残り、プロジェクトの承認は困難になるだろう。

メモによると、「このプログラムからの除外を試みる可能性はあるが、自然遺産地域としてのこの場所の指定解除は、軍団を含む資源機関の環境上の懸念を必ずしも軽減するものではない」としている。

ザ・リギングズの次のステップは、少なくとも9月までは不明であり、9月にはCRCが新しい条項とそれが将来の決定にどのような影響を与えるかを検討すると予想されている。

それまでは、高潮が大西洋の容赦ない攻撃に対する唯一の防御場所である周囲の砂を取り除き続ける中、ザ・リギングスは岩と固い場所の間という、いつも立っていた場所に残ります。

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